Rechte und Pflichten Mieter

Mietzahlung

Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, gegenüber dem Vermieter die monatliche Mietforderung zu begleichen. Sofern keine anderen Regelungen im Mietvertrag festgehalten wurden, muss die Miete am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen. Im Bereich der Mietzahlungen zählt der Samstag laut dem BGH nicht als Werktag. Der maßgebliche Zeitpunkt für den Zahlungseingang ist der Eingang der Miete auf dem Bankkonto des Vermieters.

Nutzung des Mietobjektes

Im Gegenzug kommt dem Mieter ein umfassendes und sogar grundrechtlich in Artikel 13 Grundgesetz geschütztes Nutzungsrecht des ihm überlassenen Mietobjektes zu. Der Mieter kann mit dem Mietobjekt für die Dauer des Mietverhältnisses nach Belieben verfahren. Jedoch darf der Mieter mit seiner Nutzung nicht den eigentlich intendierten Nutzungszweck verfehlen, z.B. Nutzung von Räumen, welche zu privaten Zwecken vermietet werden als Büro.

Mängelanzeige

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter die Pflicht, etwaige auftretende Mängel unverzüglich (ohne schuldhaftes zögern) anzuzeigen. Relevant ist hier, dass nicht viel Zeit zwischen der Entdeckung des Mangels und der tatsächlichen Meldung des Mangels bei dem Vermieter vergeht. Dadurch soll es dem Vermieter ermöglicht werden, zügig zu handeln, um etwaige Folgemängel oder das Fortschreiten der Mängellage zu verhindern. Bei einer verspäteten Meldung drohen dem Mieter eventuell sogar Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Untermiete und Zwischenmiete

Sollte der Mieter Interesse daran haben, das Mietobjekt an Dritte in Form einer Zwischenmiete oder Untermiete zum Gebrauch zu überlassen, so hat der Mieter den Vermieter um Zustimmung zu dieser Gebrauchsüberlassung zu bitten. Der Vermieter darf sich im Mietvertrag vorbehalten, die Gebrauchsüberlassung an Dritte aus einem berechtigten Grund abzulehnen.

Rechte und Pflichten Vermieter

Besichtigung Vermieter

Der Vermieter hat nicht ohne weiteres das Recht, die Mietwohnung zu betreten. Wenn es aber um einen Anlass der ordnungsgemäßen Gebäudebewirtschaftung geht, hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht. Dies hat der Bundesgerichtshof am 04.06.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 289/13) bestätigt. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein solches Besichtigungsrecht im Mietvertrag vereinbart wurde oder nicht. Will der Vermieter Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen, steht ihm das Besichtigungsrecht nach §§ 555a, 555d, 809 BGB zu.

Ansonsten benötigt der Vermieter einen konkreten und berechtigten Grund, um die Mietwohnung betreten und besichtigen zu dürfen. Ein generelles Recht des Vermieters, die Wohnung ohne Angabe von Gründen zu besichtigen, besteht nicht. Dies hat der Bundesgerichtshof ebenfalls am 04.06.2014 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 289/13).

Mieterhöhung

Der Vermieter ist befugt, die Miete für das Mietobjekt im Zeitablauf zu erhöhen, sofern eine Mieterhöhung im Mietvertrag im Vorhinein nicht ausgeschlossen wurde. Dabei hat sich der Vermieter jedoch an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten.

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist erst gültig, wenn die Mietpartei ausdrücklich zugestimmt hat und die Miete zuvor 15 Monate lang unverändert geblieben ist. Bei einem Index- und Staffelmietvertrag müssen die Mietbeträge mindestens zwölf Monate lang unverändert bleiben, bevor sie erhöht werden dürfen. Die jährliche Miete darf nach einer Modernisierung um maximal acht Prozent der angefallenen Modernisierungskosten für die jeweilige Mietimmobilie erhöht werden.

Verkehrssicherungs- und Instandsetzungspflicht

Dem Vermieter kommt eine Instandsetzungspflicht des Mietobjektes zu. Dies bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist, jegliche Mängel des Mietobjektes zu beheben, sofern deren Verursachung nicht direkt auf den Mieter zurückzuführen ist.

Bei einer Verkehrssicherungspflicht handelt es sich um die Pflicht, das Mietobjekt so zu verwalten, dass von diesem keine Gefahr für Dritte ausgeht. Zugänge zu Haus, Hof, Garagen und Mülltonnen müssen gefahrlos benutzt werden können.  Beispiele: Schnee- und Eisbeseitigung, Stolperfallen durch Baumwurzeln oder unebene Pflastersteine, unbeleuchtete Treppen und Wege, Spielplätze, morsche Bäume, ungesicherte Blumentöpfe auf Balkonen, lose Dachziegel. Innerhalb des Gebäudes zu nennen sind hier die gemeinschaftlich genutzten Flächen und auch die vermieteten Räumlichkeiten. Beispiele: Treppenaufgänge und Flure, Geländer, Aufzüge, Heizungs-anlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen, automatisch schließende Tore.

In der Praxis wird die Verkehrssicherungspflicht wohl oftmals dem Mieter übertragen.

Kontakt

Haben Sie Fragen zu den Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern? Benötigen Sie Beratung in einem mietrechtlichen Konfliktfall? Wir bei Damsté stehen Ihnen mit unserer fachlichen Expertise im deutschen Mietrecht gerne zur Verfügung. Nehmen Sie dazu gerne Kontakt mit unserem Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Markus Sporleder, auf per E-Mail an sporleder@damste.nl oder per Telefon unter +31 6 82 06 97 38.